Nella prima parte del 2015 i prezzi immobiliari di Carpi rimangono stabili. Lo si apprende dai dati diffusi stamane nel corso della conferenza stampa del Gruppo Tecnocasa sull’andamento del mercato immobiliare e creditizio a Modena e Carpi.
Anche il Centro ha registrato stabilità dei valori e una ripresa della volontà di acquisto. La domanda è in netto aumento grazie anche agli incentivi che la Regione ha istituito per le giovani coppie (che prevedono la concessione di 30 mila € dietro specifici parametri). Le richieste si concentrano sui bilocali e sui quadrilocali, in questo momento i trilocali stanno riscontrando più difficoltà. La prima variabile che viene presa in considerazione è il prezzo, in seconda battuta si guardano gli elementi accessori: se l’appartamento è dotato di box auto e terrazzo abitabile le trattative si concludono in tempi rapidi. Del Centro Storico le strade principali, e più richieste, sono via Ciro Menotti, via Trento e Trieste e corso Alberto Pio. L’usato degli anni ’70 allo stato originario si valuta 700-800 € al mq, le abitazioni ristrutturate circa 20 anni fa costano 1300-1400 € al mq e le tipologie di nuova costruzione, spesso ottenute da restauri e ristrutturazioni post terremoto del 2012, sono proposte a 2300-2500 € al mq. I valori sono molto simili anche nella fascia immediatamente esterna al centro storico, di cui via Verdi è la strada principale: l’usato degli anni ’70 costa 1200-1300 € al mq e il nuovo si valuta non oltre 2500 € al mq.
La domanda di appartamenti in locazione è molto alta, ma l’offerta non è altrettanto adeguata in quanto i proprietari richiedono solide garanzie e referenze. Si muovono soprattutto giovani coppie e separati, a cui si affianca personale medico impiegato nell’Ospedale Ramazzini, che ricercano bilocali e trilocali arredati almeno della cucina. I canoni mensili sono compresi tra 400 e 500 €, si sottoscrivono quasi esclusivamente contratti a canone concordato e la cedolare secca viene applicata in molte occasioni.
Il mercato immobiliare dell’area Nord si caratterizza per prezzi stabili, maggiore fiducia e un ritrovato ottimismo, che hanno portato un aumento della domanda e del numero di compravendite. Le richieste si focalizzano su appartamenti di tre o quattro locali inseriti in piccole palazzine con basse spese di gestione, per un budget compreso tra 60 e 110 mila €. Positivo il mercato delle locazioni, la domanda è alta e i proprietari cercano inquilini con solide garanzie e referenze. Ad alimentare questo settore ci sono giovani coppie e lavoratori che gravitano attorno al Polo Ospedaliero; si preferiscono appartamenti due locali, che costano 400-500 € al mese e i contratti stipulati sono di natura concordata. Le richieste si concentrano soprattutto tra via Manzoni e l’Ospedale Ramazzini, area vicina al centro città dove sono presenti piccole palazzine degli anni ’60-’70; qui un appartamento di 80-100 mq costa 70-90 mila € allo stato originario e fino a 120 mila € se ristrutturato. Sempre in questa zona è stata realizzata una palazzina in classe A con rifiniture di ottima qualità, al cui interno trovano posto 8 unità abitative di grandi dimensioni (130-150 mq) che si valutano tra 465 e 530 mila €. Piace anche la zona che si estende tra l’Ospedale e il Polo Scolastico, area verde, dove sono presenti asilo, scuola elementare e scuola media. Qui si possono acquistare appartamenti degli anni ’80-2000 inseriti in contesti più grandi a prezzi compresi tra 110 e 120 mila €.
La zona Sud evidenzia prezzi stabili e una domanda sempre attiva. Si effettuano acquisti sostitutivi, i tagli più ricercati sono trilocali e quadrilocali, preferibilmente già in buone condizioni e compresi nella fascia di prezzo che va da 70 a 140 mila €. È buona la domanda di appartamenti in affitto, che si concentra soprattutto sui trilocali. Il canone medio oscilla intorno a 450 € al mese e il contratto maggiormente stipulato è il concordato 3+2. Grazie alla vicinanza al centro e alla presenza di tutti i principali servizi, il maggior numero di richieste si focalizza in zona Giotto caratterizzata da soluzioni di recente costruzione, mentre il nuovo si scambia tra 2000 e 2200 € al mq. Prezzi similari anche in zona Due Ponti circondata dal verde, che piace per la sua tranquillità.
Anche nella zona Ovest di Carpi si registrano prezzi stabili e il mercato sta dando segnali di ripresa con un aumento delle richieste e del numero di compravendite, soprattutto da parte dei giovani. I tagli più richiesti sono trilocali e quadrilocali, inseriti in palazzine di piccole dimensioni e con basse spese condominiali; il budget per un trilocale oscilla tra 70 e 120 mila €, quello di un quadrilocale va da 80 a 140 mila €. Le preferenze si concentrano nella zona “Morbidina”, area signorile sorta dai primi anni 2000 con piccole palazzine e porzioni di bifamiliari, dove sono presenti anche costruzioni in corso d’opera. Queste ultime sono proposte tra 2100 e 2300 € al mq a fronte, sempre nella stessa zona, di 1500-1600 € al mq per l’usato recente (realizzato 7/10 anni fa al massimo); i valori arrivano a 1700 € al mq se la soluzione è tenuta molto bene. Il resto della zona è composto da edilizia di tipo civile degli anni 60’-70’, che piace perché si trova vicino alla tangenziale che collega Carpi a Modena, a Reggio Emilia e all’autostrada. Per un buon usato si spendono mediamente tra 700 e 1100 € al mq. Il mercato delle locazioni sta riscontrando un andamento positivo anche se i proprietari richiedono solide referenze e garanzie ai potenziali inquilini. La domanda è elevata e proviene anche da parte di lavoratori impiegati nelle aziende artigiane della zona; si richiedono trilocali e quadrilocali, che si affittano rispettivamente a 450-550 e 470-600 € al mese. Attualmente si stipulano contratti a canone concordato 3+2 a cui fa seguito l’applicazione della cedolare secca.
In zona Roosvelt domanda è in aumento e tempistiche medie di compravendita in diminuzione (ora si attestano a circa 2 mesi se l’immobile viene posto a cifre di mercato). Le quotazioni si mantengono stabili, il mercato è prevalentemente interno e si effettuano soprattutto acquisti sostitutivi. Si richiedono tagli di grandi dimensioni (in primis la villetta, e a seguire i trilocali), necessariamente dotati di cucina abitabile e di secondo bagno. Il budget per una villetta usata oscilla intorno a 150-200 mila €, quello per una di nuova costruzione ammonta a 270-350 mila €; per gli appartamenti, invece, si devono considerare 100-150 mila € se usati e 220-260 mila € se nuovi. Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda, che si distribuisce su tutte le tipologie immobiliari: i bilocali si affittano a 350-400 € al mese, i trilocali a 400-500 €, i quadrilocali a 500-550 € e le villette a 700-800 €. I quartieri più apprezzati sorgono nella parte esterna del Cibeno, dove fino a 10 anni fa c’era campagna. Si tratta dei comparti C1, C2 e C3 (quest’ultimo denominato anche “Borgo Verde”), caratterizzati da villette e appartamenti con ingresso indipendente di non oltre tre piani fuori terra, circondati da parchi verdi e piste ciclabili. I prezzi delle soluzioni semindipendenti oscillano tra 300 e 400 mila €. Interessanti anche le zone di Pezzana e via Manzoni, la prima è sorta negli anni ’70 mentre l’altra risale agli anni ’50-60: il nuovo si vende a 1800 € al mq, l’usato allo stato originario costa 600-700 € al mq e quello ristrutturato si valuta intorno a 1000 € al mq. Da segnalare anche il quartiere Fossoli, dove tra il 2009 e il 2011 sono stati realizzati 60-70 alloggi in edilizia cooperativa vicino a un importante parco della città: gli appartamenti sono di 80-90 mq e si scambiano a 125-130 mila €.
MERCATO IMMOBILI PER L’IMPRESA
CAPANNONI
Nei primi sei mesi del 2015 a Carpi, dopo il sensibile ridimensionamento dovuto al difficile momento economico, si registrano prezzi stabili. Dopo un biennio di difficoltà acuite anche dal terremoto che ha interessato l’area nel 2012, a partire dal secondo semestre del 2014 si attesta una ripresa su questo segmento. E’ tornato infatti l’interesse da parte delle aziende che hanno ripreso a produrre, in special modo nel settore del tessile/abbigliamento e della meccanica di precisione. Esiste anche una discreta domanda di capannoni ad uso logistico, segmento in forte espansione, ma l’offerta immobiliare presente in zona non sempre è in grado di rispondere alle esigenze di questo settore. La maggioranza delle richieste sono per immobili in locazione, mentre le aziende che sono radicate da tempo sul territorio effettuano anche operazioni di acquisto, grazie ai prezzi decisamente più bassi e all’accesso al credito che inizia a “normalizzarsi”. Le zone industriali più importanti sono quelle a ridosso della A22 e la zona della vecchia fornace. Le richieste spaziano da tagli di 350 mq fino ad arrivare alle soluzioni di 10.000 mq. In questo momento sono importanti le caratteristiche costruttive dell’immobile, che deve rispondere anche a criteri antisismici e di risparmio energetico, al fine di contenerne i costi di gestione. Per questo motivo sono preferiti gli immobili di recente costruzione (anni ’90-2000) per i quali i lavori di adeguamento alle nuove normative sono meno impattanti. Più difficile che questo avvenga per le soluzioni degli anni ’70-’80 e questo ne ha determinato anche il calo relativo delle quotazioni e dei canoni di locazione. Attualmente i prezzi di un capannone oscillano, a seconda della metratura, da 350 a 500 € al mq ed i canoni di locazione vanno da 30 a 35 € al mq annuo.
NEGOZI
Il settore commerciale vive un periodo difficile: la crisi del commercio ha svuotato molti immobili accrescendo l’offerta sia in vendita sia in locazione e determinando un ribasso di prezzi e canoni di locazione (questi ultimi in particolare si sono ribassati del 30-40% nelle vie di passaggio negli ultimi dodici mesi). Resiste la domanda di immobili da destinare alla ristorazione e orientata soprattutto su immobili dotati di canna fumaria. Il centro storico di Carpi (Piazza Martiri e Piazzetta Garibaldi) è quello che registra i maggiori transiti pedonali e in questo momento qui i canoni di locazione si attestano a 150-180 € al mq annuo; i prezzi invece si aggirano sui 3000 € al mq, crescendo del 10 % circa per il “centralissimo” C.so Alberto Pio, oggi il più richiesto in assoluto. I canoni scendono a 100 € al mq annuo se ci si sposta su vie di passaggio al di fuori del centro storico come via Manzoni.
UFFICI
Anche il mercato degli uffici soffre una contrazione delle richieste soprattutto da quando la sede del tribunale è stata spostata a Modena. Non lontano dalla zona industriale di Carpi sorgono delle palazzine terziarie con molta offerta sia di immobili in vendita, sia di immobili in locazione. I prezzi si aggirano intorno a 1000 € al mq per l’usato e fino ai 1500/1700 per il nuovo; i canoni di locazione sono di 60-80 € al mq annuo.
EMILIA-ROMAGNA: MERCATO DEI MUTUI NEL I TRIMESTRE 2015
L’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa ha analizzato l’andamento dei finanziamenti nel secondo trimestre 2015, finalizzati all’acquisto dell’abitazione, concessi alle famiglie residenti in regione. L’analisi fa riferimento al Bollettino Statistico III-2015, pubblicato da Banca d’Italia nel mese di Ottobre 2015.
REGIONE
Nel secondo trimestre 2015 le famiglie in Emilia-Romagna hanno ricevuto finanziamenti per l’acquisto dell’abitazione per 829,2 milioni di euro, che collocano la regione al quarto posto per totale erogato in Italia, con un’incidenza del 8,11%. Rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente si registra una variazione delle erogazioni in regione pari a +69,3%, per un controvalore di +339,5 milioni di euro.
Guardando all’andamento delle erogazioni sui 12 mesi, e analizzando quindi i volumi da Luglio 2014 a Giugno 2015, la regione Emilia-Romagna mostra una variazione positiva delle erogazioni pari a 39,0%, per un controvalore di +711,6 mln di euro. Sono dunque stati erogati in questi ultimi dodici mesi 2.535,8 mln di euro, volumi che rappresentano il 8,41% del totale erogato in Italia.
PROVINCE DELL’EMILIA-ROMAGNA
Nel secondo trimestre 2015 le province della Emilia-Romagna hanno evidenziato il seguente andamento.
La provincia di Bologna ha erogato volumi per 250,5 mln di euro, facendo registrare una variazione rispetto allo stesso trimestre dello scorso anno pari a +82,2%. A Ferrara sono stati erogati volumi per 40,6 mln di euro, corrispondenti a una variazione rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente pari a +88,8%. La provincia di Forlì-Cesena ha erogato volumi per 78,1 mln di euro, la variazione sul trimestre è pari a +83,9%. In provincia di Modena i volumi erogati sono stati 119,6 mln di euro, la variazione corrisponde a +52,0%. In provincia di Parma sono stati erogati volumi per 82,2 mln di euro, la variazione rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente pari a +53,5%. Piacenza ha erogato volumi per 48,5 mln di euro, la variazione sul trimestre è pari a +78,2%. La provincia di Ravenna ha erogato volumi per 72,7 mln di euro, facendo registrare una variazione sul trimestre pari a +72,1%. A Reggio Emilia sono stati erogati volumi per 76,9 mln di euro, la variazione rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente è risultata essere pari a +44,8%. La provincia di Rimini ha erogato volumi per 60,2 mln di euro, facendo registrare una variazione pari a +79,5%.
IMPORTO MEDIO DI MUTUO – REGIONE EMILIA-ROMAGNA
Attraverso la base dati interna all’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa è stata analizzata la tendenza rispetto all’importo medio di mutuo erogato.
Nel secondo trimestre 2015 la regione Emilia-Romagna ha fatto registrare un importo medio di mutuo pari a 114.600 euro, in aumento rispetto a quanto rilevato durante lo stesso trimestre dell’anno precedente, quando il ticket medio ammontava a 110.800 euro. Mediamente colui che sottoscrive un mutuo nella regione viene finanziato circa il 3% in più rispetto al mutuatario medio italiano.
CONCLUSIONI
Anche se non possiamo affermare che siamo usciti dal periodo di difficoltà degli ultimi anni, il mercato del credito per le abitazioni continua a dare segnali positivi. Le erogazioni sono in aumento da un anno e mezzo e raggiungono i 10 miliardi di euro per la prima volta dal 2011, da oltre due anni la domanda di mutui da parte delle famiglie è in crescita, proseguono le manovre adottate dalla BCE per sostenere l’erogazione del credito e incentivare la ripresa dell’economia e l’offerta bancaria migliora grazie a riduzioni degli spread sui mutui per la prima abitazione. La qualità del portafoglio degli istituti è un fattore determinante nelle scelte di erogazione, le cui politiche rimangono sempre prudenziali.
