Fornire strumenti concreti per la realizzazione di politiche pubbliche per la casa dirette a rispondere al bisogno di alloggi per le famiglie meno abbienti. È l’obiettivo delle Linee guida per la qualificazione e la valutazione di proposte di Edilizia residenziale sociale (Ers) negli interventi di rigenerazione, uno degli strumenti che il Comune di Modena ha introdotto con il Piano urbanistico generale per favorire, appunto, il riequilibrio della cosiddetta “mixitè sociale” nella città consolidata mediante un’offerta di differenti tipologie abitative e di diversi tipi di titolo di godimento dell’alloggio, anche per contrastare il fenomeno del calo di residenti a causa di una carenza di case a prezzi accessibili nel capoluogo, soprattutto per le giovani coppie che quindi cercano opportunità nei paesi della cintura.
Le Linee guida sono state approvate giovedì 4 aprile dal Consiglio comunale con il voto della maggioranza (Pd, Sinistra per Modena, Europa Verde – Verdi, Modena Civica) e il voto contrario di Lega Modena; astenuti i gruppi Alternativa Popolare e Modena Sociale – Indipendenza!, mentre si sono avvalsi del non voto Forza Italia e il Movimento 5 stelle.
Il provvedimento, presentato dall’assessora all’Urbanistica Anna Maria Vandelli, fornisce gli elementi necessari alla predisposizione e valutazione degli interventi complessi di trasformazione come gli Accordi operativi, i Permessi di costruire convenzionati o i Piani attuativi di iniziativa pubblica sia in termini di criteri di ammissibilità sia rispetto ai requisiti. Con il Pug, infatti, sono state previste tre modalità per concorrere al fabbisogno complessivo di alloggi di edilizia residenziale sociale.
Nei comparti di nuovo insediamento sono obbligatoriamente previsti a carico del soggetto attuatore sia una quota di edilizia residenziale convenzionata (20 per cento) sia una quota di edilizia residenziale pubblica (20 per cento). Nel caso di interventi di rigenerazione, invece, a carico del soggetto attuatore c’è un 20 per cento di edilizia residenziale convenzionata. Per i nuovi insediamenti produttivi in aree permeabili, inoltre, è prevista la corresponsione al Comune di un contributo (pari al valore del 10 per cento delle aree destinate a nuove costruzioni) che sarà destinato alla realizzazione di Edilizia residenziale pubblica e sarà inserito in uno specifico capitolo di bilancio.
Le Linee guida fissano quindi modalità e criteri per valutare le proposte sulla base di diverse casistiche definendo tempi di locazione, prezzi massimi per le alienazioni, eventuali monetizzazioni, caratteristiche dei beneficiari.
Se il proponente realizza immobili Ers all’interno della superficie fondiaria privata, per esempio, viene ammessa solo la locazione permanente e quella per un minimo di 20 anni. Nel caso in cui il proponente, invece, cede al Comune una porzione di superficie territoriale libera da edificazioni e si occupa della realizzazione e gestione di immobili Ers all’interno della superficie fondiaria privata, sull’area privata sono ammesse locazione permanente o a termine (non inferiore a otto anni), locazione con patto di futura vendita, residenze temporanee convenzionate. In questo caso è ammessa anche la vendita convenzionata in misura non superiore alla 30 per cento della quota Ers.
La monetizzazione è possibile nel caso di interventi complessi a prevalente funzione produttiva ed è prevista negli insediamenti in aree impermeabili non infrastrutturate con la corresponsione al Comune di un contributo pari al valore del 10 per cento delle aree destinate a nuove costruzioni. Il contributo non è dovuto nel caso di ampliamenti di attività produttive esistenti e per l’insediamento di start-up innovati, centri di ricerca convenzionati con Unimore, altre università o centri di formazione professionale.
In caso di interventi complessi a prevalente funzione residenziale, commerciale o terziaria la monetizzazione è possibile se la superficie del comparto è inferiore a un ettaro e in questo si può corrispondere al Comune un contributo pari al valore del 20 per cento delle aree destinate a nuove costruzioni.
Con un’appendice alle Linee guida, poi, vengono definiti i requisiti minimi qualitativi: dalla localizzazione alla tipologia edilizia, dalla mobilità sostenibile alla qualità ecologica, fino agli spazi condominiali, al mix abitativo e funzionale, alla qualità architettonica e all’aspetto sociale.
IL DIBATTITO IN CONSIGLIO
Gli interventi dei consiglieri prima dell’ok al documento per la qualificazione e la valutazione di proposte di Edilizia residenziale sociale in rigenerazione
L’approvazione delle linee guida per la qualificazione e la valutazione di proposte di Edilizia residenziale sociale (Ers), negli interventi di rigenerazione, è stata preceduta da un dibattito aperto, per il Pd, da Alberto Bignardi che ha definito “elemento cardine” del nuovo Piano urbanistico generale l’attenzione all’Ers “inteso come strumento privilegiato per garantire soluzioni abitative accessibili e di qualità per famiglie meno abbienti”. Il consigliere ha quindi affermato che “queste linee guida rappresentano un ulteriore passo avanti per efficaci politiche abitative”. Vittorio Reggiani ha specificato che “lo spirito” della delibera è quello di portare nel mercato della locazione di Modena alloggi a canoni calmierati e, contestualmente, rendere convenienti ai costruttori gli interventi di rigenerazione. Il consigliere ha inoltre sostenuto l’importanza di vigilare sulle aree abitate poiché “la casa è un bene immerso in relazioni sociali non sempre facili: giusto garantire sicurezza con una regia pubblica che prevenga disagi sociali”. Parlando di documento “profondamente modenese”, Diego Lenzini ha chiarito che le linee guida rispondono a politiche abitative di inclusività, dignità e di accoglienza tipiche di Modena, all’interno della “cornice” del Pug che tutela anche l’ambiente. Il consigliere ha quindi parlato di documento “atteso” perché “le imprese hanno bisogno di capire le regole di ingaggio di un Piano urbanistico che è delineato ma che che deve essere orientato”. Antonio Carpentieri ha sostenuto la coerenza dell’atto che risponde ai valori del Pug e quindi ai bisogni della comunità “che necessita di case in locazione”. Il capogruppo, infatti, ha puntualizzato che uno degli obiettivi del documento è di favorire prezzi di affitto accessibili alle famiglie meno abbienti, “tenendo insieme proprietà privata ed esigenze della collettività”, puntando alla rigenerazione di edifici esistenti.
“Questo documento fornisce indirizzi per costruire soltanto in rigenerazione, senza consumo di suolo” ha affermato Paola Aime (Europa Verde-Verdi) evidenziando che la “concreta” applicazione delle linee guida dovrà poi essere verificata dalla prossima giunta. La consigliera ha poi voluto precisare che l’edilizia residenziale sociale non è il tipo di edilizia che “rende di più” al privato, pertanto, “serviranno dei fondi pubblici per poter attuare politiche abitative davvero interessanti, sia di Ers che di Erp”.
Per Camilla Scarpa (Sinistra per Modena) la delibera rappresenta una risposta all’attuale crisi abitativa “su cui si potrà ritornare nella prossima consiliatura”. La consigliera, in particolare, ha sottolineato il valore positivo della cessione di aree al Comune “che può quindi programmare e gestire quel bene accedendo, per esempio, a finanziati pubblici con maggiore autonomia”.
Pur evidenziando aspetti positivi dell’atto, Giovanni Silingardi (Movimento 5 stelle) ha parlato di “perplessità di metodo”. Il consigliere ha infatti affermato che “la delibera arriva in una delle ultime sedute del Consiglio: il rischio è di privare la prossima amministrazione comunale di proprie linee guida”. Annunciando il voto contrario alla delibera, Enrica Manenti ha parlato di atto a metà tra documento politico e “manuale per imprenditori edili”, dichiarando che la sua approvazione “non è così urgente in questo momento”.
Giovanni Bertoldi (Lega Modena) ha espresso dubbi sui benefici “sociali” del documento, “perché se il costruttore deve dare una percentuale al Comune, gli appartamenti costeranno di più”. Il capogruppo ha quindi parlato del rischio di una “società spaccata” con politiche Ers sempre più a vantaggio di una sola parte (“in maggioranza fatta da persone straniere”). Bertoldi ha poi sottolineato perplessità sia per il consumo “zero” di suolo (“In ambito pubblico, in realtà, si continua a costruire”) sia per il beneficio pubblico degli accordi operativi (“in cui l’Amministrazione può decidere in base a chi ha davanti”). Infine, il consigliere ha parlato dell’importanza di tutelare i proprietari di alloggi vuoti: “Bisognerebbe dar loro più garanzie, per fare entrare nel mercato delle locazioni i loro alloggi, contribuendo così al calo degli affitti”.
Intervenendo nel dibattito, l’assessora Anna Maria Vandelli ha ricordato la “funzione sociale che può svolgere la proprietà privata” se coinvolta negli interventi di rigenerazione: “Abbiamo bisogno di un privato che sviluppi politiche innovative per la locazione permanente”. L’assessora ha poi sottolineato l’importanza di fornire strumenti agli operatori e agli uffici comunali per la valutazione degli accordi operativi, precisando che rimane la possibilità, comunque, “per assumere in futuro orientamenti diversi”, anche adeguandoli alle nuove esigenze sociali, ma le linee guida hanno la funzione di garantire trasparenza nella valutazione delle proposte.
